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专家教你如何躲避产业园区规划路上的那些雷区
行业新闻 2019-12-06 09:16
产业地产兼有产业、地产、政企关系等多个领域的风险,导致诸多风险因素伴随其中,如果处理不当,很容易导致一个产业园区的突然死亡。本文中,格物进化产业运营机构结合以往走访调研、顾问服务中接触到的产业园区实际案例,列举了产业园区规划开发运营中常常遇到的陷阱,以供产业地产行业认识借鉴参考
产业园区规划

一政府主导是一把双刃剑
 
政府主导的园区,从政策上是有利的,但体制上却没有民营园区灵活。
 
地方政府领导从政绩角度出发,往往倾向于立竿见影、经济效益高、回报快的领域;然而产业园区却是个长线收益的活儿,一般为3到5年甚至更长的时间才能回款。许多地方政府根本不舍得花大量的时间、精力、财力,来投入这样一个有着特殊性的行业。
 
部分地方政府投了钱,却怕“赔了夫人又折兵”,在投资建设上慎之又慎,耽误了发展的黄金期,最后只得不了了之。
 
尤其是在当前经济增速下降的新常态下,一些园区不能完成招商引资目标;一些园区引进的大项目、大企业,由于资金短缺、土地指标限制、规划调整等多方面原因,土地圈而未建,项目建而未动的现象普遍存在。还有一些园区新引进的招商项目投资进度延缓,部分项目投资开始观望,有的项目因资金缺乏而停工,直接影响了项目开工建设的进度。这也是全面各地产业园区在地方政府绝对主导下所面临的现实问题。
 
二定位不明确,同质化严重
 
开发商涉足产业园区行业,大多是看中产业地产的巨大市场潜力,但国内产业地产刚刚经历过一轮高速发展,目前全国园区存量很大,同质化竞争压力很大,市场正趋于调整阶段。
 
企业在选择进入城市时,容易头脑发热,忽略了当地产业地产的供给量是否已经超过了产业容量,最终陷入进退两难的境地。
 
三死于过分依赖房地产
 
产业地产可以说是其他类地产的升级版,是地产行业介入社会经济体系中最直接的领域。
 
产业地产,包括孵化器,它们的特性是小客群,大客户,成交周期长,利润率不高;而传统地产是小客户,大客群,利润率高,资金周转快。所以两者是完全不同的两种思维。
 
一般房地产营销诉求要去包括:地段、房型、价格、建筑配套、商业配套等,而企业更希冀拥有一个产业发展空间,依托一个产业驱动平台,做强做大自己的企业。
 
因此,对于一个产业地产项目,除去上面所涉及的营销诉求要素外,区域产业基础、产业环境、产业政策,以及发展前景,等等,是产业地产目标客户所关注的核心要素,而地段、房型、价格、建筑配套、商业配套等因素只是不可或缺的因素而已。
 
而这或许可以解释为什么包括万科、复星、绿地、碧桂园等传统房企转型产业地产,没有一家能达到及格线。
 
四死于产城分离
 
有调查发现,以战略性新兴产业为概念的产业园区发展情况普遍比较糟糕。
 
在很多园区,“新兴产业”仅仅被当作园区地产招商的概念和噱头;许多园区仅有的几家新兴产业企业发展状况不佳,无奈只得引进传统的、高耗能、高污染的产业;有的新兴产业园甚至已变为废弃的“空城”……
 
以战略性新兴产业为主导的产业园区以及各类开发区,在建设过程中普遍存在“产城分离”和“圈地思维”两个突出的问题。
 
结果导致开发区内越来越多的楼房、工厂拔地而起,但同时也有越来越多的空城诞生,更有大量土地荒废,最后地方债务高筑。由于配套严重滞后,产城分离现象严重。产业园区建设没有做到配套先行,缺乏产业配套、生活配套,导致产业园区白天热闹,晚上几乎成为空城,产业和城市融合度很低,产业园区发展缺乏后劲。
 
五死于产业链条未形成闭环
 
 
产业地产一个重要的概念是能够形成产业链,但能形成完整产业链很少,产业未形成聚聚效应。大多数园区也在招商引资方面,更注重平方米纳税额等这些指标,对于产业相互之间的配套也仅仅停留在口头或者宣传上,影响园区可持续发展能力。
 
很多园区都采用点对点的招商引资方式,但是招商过程中建立的产业链整合其实更为重要。如果不能整合产业链,园区后续的竞争力将存在问题。不同产业导向需要不同的产业配套,而这种产业配套对于非实力型开发商是非常困难的,不同的地块往往具备吸引不同产业的地缘优势,不同产业又需要不同的产业配套,这种产业配套短期之内能以完成的,完成后又很难在不同地块中复制,开发商、地块区位、产业配套往往很难完全匹配,这都会对开发增加难度。
 
六死于政策依赖
 
园区受国家政策影响的波动性向来较大,尤其招商优惠政策再开闸,任何风吹草动,都能在行业内惊起一池波澜,在实际操作中,政策优惠、土地条件、税收减免等往往也是产业地产运营者招商引资最有利的说辞。
 
园区能够以优惠政策,包括土地价格优惠、税收优惠来吸引企业入驻,但是对于入驻企业内生动力的培育,园区所花精力较少。因其对行业带来的风险具有整体性、普遍性、持久性,所以对于行业来说属于系统性风险,众所周知,系统性风险所带来的经济损失具有不可消除性,此诚生死存亡之利害,不得不高度提防。
 
七死于缺乏特色价值
 
综合配套过于机械,产品缺少使用价值,园区缺少产业氛围,难以做到与市场严丝合缝的对接。
 
比如,多数西部产业园区项目依然保留了产业园的部分开发模式,在功能分区、综合配套以及产品结构上,缺少市场亮点,无法形成独特的市场吸引力,从而泯然于风起云涌的区域产业园区大潮之中。
 
八死于忽略软实力
 
重硬件,轻软实力打造是很多产业园区的通病。产业园区普遍过于重视基础设施,而忽略服务、品牌等软实力的建设。
 
目前很多地方大建科技新城,建筑物业设计很漂亮。但是对企业服务却只字未提,无法吸引目标产业的关注。
 
而且产业地产的专业运营商数目比较少,园区运营公司一般都是开发商自建,缺少规模效应,成本高不说,服务质量也差,商服配套寥寥无几,无法给予企业实质性的帮助。
 
九死于盲目招商
 
企业的搬迁或扩大并非儿戏,如果企业不愿意搬走,无论采取什么攻势也是徒劳,即便是企业想走,那也需要很长时间的准备、思考、选择。
 
所以这注定了产业园区招商是一个长期的过程,必须要制定长期的产业园区招商策略。
 
而没有一个好的定位、没有一个差异化的与众不同的定位,招商做起来就会很艰难,所谓招商要从定位做起,就是指根据产业园区的特性,结合市场竞争情况,来对项目做一个差异化的定位,从定位上规避竞争,或者退出竞争,通过定位打造一个市场上的全新具有很强竞争能力的为客户所喜欢的产业园区。
 
十死于缺乏成熟商业模式
 
任何一种产业都得有自己的盈利模式,产业园区也概莫能外,如何创新商业模式,并探索新的盈利模式,来适应新的经济环境,成为摆在众多产业地产商面前的大问题。园区盈利模式设置不合理,导致园区自我造血功能差。
 
现代化的园区是个功能复合的综合体,涉及的物业不仅仅是厂房和办公楼,还有住宅、商业、商务等多种物业类型,因此,如何平衡这些物业之间的关系,从资金链上进行优化配置是园区能否顺利发展的重要一环。国内很多园区,仅仅依托厂房销售为主要盈利模式,一旦销售不畅,或者是销售完,园区后期的持续收益方面就会存在一定的限制。部分园区发展自我造血功能差,影响园区长远发展。