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老炮职业操盘手教你如何盘活僵尸产业园区
行业新闻 2019-12-06 09:36
中国的产业地产经过二三十年的发展,全国范围内已经有2万多个大大小小、形形色色的产业园区,这些产业园绝大部分成为当地工业聚集的主要载体,为当地工业经济的发展起到了重要的支撑作用。
但伴随着新科技革命、新消费主义、新产业环境、新文化创新等多重因素的综合作用下,这些产业园的作用不再那么明显,各地方政府能够给予产业园的优惠政策空间也正在一步步减小,加上我国城市建设的快速迭代,以城兴产、以产促城、产城融合的理念不断出现,供给侧改革、规划 结构调整、制造业升级转型等,导致部分产业园区发展陷入低谷,经营困难、举步维艰,甚至出现大量控制、荒废,盘活这些呆滞的产业园区显得迫在眉睫
产业园区
一资产证券化解决资金问题
 
正所谓巧妇难为无米之炊,无论产业园区的区位优势有多显著、战略定位有多精准、规划蓝图有多漂亮,如果不能筹措到足够的资金进行园区的运营周转,一切都是白谈。针对一些自持比例较高或因为销售不理想而被动自持的产业园区,如何解决大量资金占压问题,资产证券化是一个相对可行的方案。一般有三种模式,即股权过户模式、物业抵押模式以及基于现金流质押的证券化模式。产业园区可根据自己的实际情况采取不同的方案。
 
股权过户模式,适合于园区运营的很好,把它做成轻资产运营,相当于将产业园区的股权转让给作为投资人代表的管理人,原有的运营商继续提供服务,继续维护原有的生态和氛围,持续产生现金流。随着更多知名企业的入驻,产业园的名声也越来越大,租金也越来越高,它的价值就会越来越高,投资人间接持有股权的价值也越来越高。这种是看资产本身的、典型的证券化模式,但是这种模式,目前在国内发行的情况还比较少,主要原因是目前市场对于更多依靠资产本身而不是主体信用的创新产品,认识程度还需要增强。
物业抵押模式,类似于银行的经营性物业抵押贷款。比如一个产业园区有几栋物业,评估价值50个亿,如果通过证券化打个五折,融资25个亿,再找一个AA以上的主体进行担保,这样就类似于一个AA以上的主体发行一个证券化产品,同时用物业抵押,靠物业的信用能够把产品评级提到AA+,会有效降低发行利率,这个其实和银行进行物业抵押贷款很像,既看重物业,也看重主体。如果主体评级是AA或AA+,且有一个比较好的物业,就是双重增信,这种方式投资人认为风险更加可控,目前发行难度比没有强主体增信的股权过户型模式要小。
现金流质押的证券化模式,这种模式既不过户,也不抵押,而是基于现金流质押。比如说一宗物业每年产生2亿租金,拿未来五年的现金流做证券化,只看现金流,不做物业抵押,也不做股权过户。考虑一定的增长率,比如说未来五年总共产生12亿的现金流,打个折进行融资,比如8-9亿。
 
格物进化的专家认为:产业园区的资产证券化和其他类型物业相比,对未来运营的要求更高,这也是产业园资产证券化目前发行较少的原因,原始权益人和投资人还需要进一步探索。但是,相比写字楼,产业园对于企业的要求比较高,入驻企业形成产业集群,能带来更高的辐射价值。虽然有些产业园的入驻率一开始不会很高,因为需要有一个筛选的过程,但一旦运营起来,它的竞争力就比较强了,能够避免类似写字楼受房地产行业周期影响较大的风险,值得投资人重点关注。
 
二一张蓝图干到底的整体产业规划
 
产业园区的整体布局包括产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划及经济指标规划等五个方面。产业规划作为其他规划内容的基础,可为其他规划提供方向。只有产业规划清晰了,其他规划才可以按图索骥、按部就班地顺利开展。产业规划主要是对园区核心产业、重点产业和相关产业的界定,在此基础上分析产业链和上下游企业的构成与关系。
有个清晰的产业规划和定位,围绕定位持续搭建平台,以要素聚集带来产业聚集,这种聚集满足了产业关联发展的内在需要,降低产业投资经营成本,拓展产业发展空间,优化产业发展环境,使集群内企业所体现出的集群效应(如溢出效应、交易成本效应、学习效应等)远远大于税收优惠的收益,更利于产业园区的长远发展。
 
三强化产业园区招商引资能力是命脉
 
产业园区招商历来就是最困难的一个环节,其含金量之高之重要性不言而喻,直接关乎一个项目的生存死亡。优秀的招商引资能力包括了优惠政策、园区位置、相关基础设施建设、人力、营商环境等,这些都是影响园区招商引资的关键因素。在招商过程中,要正确充分处理好园区企业的种类、企业的分布。客户细分是企业核心竞争优势的来源,突出重点,分类招商,使园区形成一个良好的发展环境。
谈及招商引资的能力,就不得不说招商引资的方式,现在还有很多产业园区在使用传统的人海战术招商,招商人员多达几百人人,按行业和城市区分,采取大撒网、广布点、地毯式,立体和交叉的招商策略。随着时代的变化和发展,客户群体的购买习惯和行为模式也在发生着变化,传统的招商手段固然在起着重大的基础作用,但相比新兴的、紧跟科技时尚的高科技手段来说,效果就大打折扣了,由于新型的网络媒体成本低、覆盖面广、针对性强,可以做到精准营销和直达定位,结合格物进化机构的大数据精准招商平台,使产业园区招商变得灵活而高效。
 
四对产业园内及周边资源合理整合、优化
 
产业园运营商需要对各类资源进行整合,整合的范围包括经济环境资源、区域背景优势、政策资源、园区硬件资源、园区服务资源、园区的品牌资源、金融资源等,充分高效整合各类资源,争取通过建立利益共享机制,构建共同发展的新格局。
产业园发展既要因地制宜选择自身适合发展的产业,也要前瞻性地对整个产业园区的功能进行划分,以满足目标客户需求,让园区形成完整的产业链条,使企业节省成本,实现园区的资源共享,从而使产业园得到快速发展。
总的来说,可以按照不同产业定位,实行错位发展,做到优势互补、资源共享。其中,在合作招商、产业协同、资源互补等方面合作空间较大。
 
五构建园区运营能力的护城河,提高盈利水平
 
产业园的盈利模式分为地产增值和产业增值。地产增值包括工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商务配套设施、其他设施。产业增值包括产业投资、中介服务、平台服务、政府补贴、税收奖励、金融投资等。准确把握园区发展的阶段性特征,选取符合园区实际最大利益的模式;拓展产业增值盈利渠道,以产业创新带动园区盈利模式创新;充分发挥产业园的服务运营能力,提升增值服务在园区盈利中的比例。
 
未来的产业园区将逐步从单纯的加工厂、办公室,向具有商业服务、金融服务、信息服务、医疗服务、休闲娱乐服务等为一体的智慧型、智能化综合体转变,因此,需要不断提高园区的运营及管理服务水平。首先解决物业管理问题,园区物业管理是企业进驻园区的基本待遇;其次解决园区的商业配套问题,搭建商业综合体中商业配套的主体客群,还可以搭建优质的创业孵化、良好的公共服务平台,完善园区的公共关系,实现园区的运营及管理水平的提高;在前两个方面做完善的基础上,产业园区还可以通过参与企业级增值服务、项目孵化、股权投资等获得租金之外的收益。
 
目前,最高阶的产业园区的运营模式为轻资产投入、高质量服务体系,主打租金+服务费+投资收益的方式,深耕产业强化产业链整合能力、产业投资能力、从而实现产业园的自给自足甚至盈利。