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产业园如何策划使产业园运营获取更大的收益
行业新闻 2020-02-12 23:05
  产业园业务或者说产业发展业务就是一个长期且需要以招商运营为支撑的产品线。一切模式的创造和创新都要基于招商运营这个基础,其中:产业园的质量直接取决于招商质量,产业园可持续发展能力取决于运营能力。故此,我们认为,业务模式的策划出发点是招商,落脚点是运营。
  一、业务模式基础的建立这里就涉及产业发展端到端能力的问题,从谋划定位到选址拓展,其实都是一个算账的过程,把产业园何时能够自平衡这本账算完,就是业务模式基础的夯实,在不考虑外部因素的情况下,产业园如果在8-10年内能够完全自平衡,这本账就很算的过来,再增加其他外部配套资源,比如商住、物流、其他自然资源等,都会是缩短这个自平衡周期并增加利润来源的渠道,这些条件最保守可以赚多少,最乐观可以赚多少,都是可以计算出来的,以上都可以总结成数学模型问题。
  但从招商进度以及现金流回款的角度来看,再分析选址、规划、定位、财务模型测算、开发进度和节奏,就不会是单一的数学模型问题了,因为你会发现,这里面不可控的因素好多,而且很多都是人的因素。招商是一项和不同人打交道的工作,同一个项目,不同的招商人员去谈,就会出现完全不同的效果;即便面对同一个客商,不同时机去谈也会谈出截然相反的效果。这就反衬出招商效果和回款周期为何不能做到更加精准,而只能给出一个时间段。
  所以,产业园业务模式的建立,就是建立在部分可以精确计算和众多无法精确计算的因素组成的基础上的。而不能精确计算的那部分因素,也必须依靠具有端到端操盘能力的团队去解决。而这个团队是需要时间和众多案例积累才能历练出来的。
  二、如何使产业园运营获取更大的收益运营体系更可以看做是一个让投资能够稳定退出和获取最大增值收益的过程。为了投资人能够在这个过程中获取尽可能大的收益,我们要关注以下两点:
  1、产品定位要以市场需求为中心,而不是迎合设计需求以及政府形象诉求,这是最难的,毕竟政府是需要形象的,难免会在产品定位初期提出众多要求。很多投资人为了快速获取资源,在这方面往往做出很多妥协,这基本会导致建好了卖不出去,租不掉;或者后期运营维护成本极高。策划就是要围绕这个出发点,掌握好平衡点,才能成为优秀的策划。
  2、要有保守的心态去对待自平衡,虽然笔者很难给出一个产业园到底多少年才能完全自平衡的模型,但是,在这个方向上,只要定位的产业不出现系统性问题,在计划时间内,自平衡就是可控的。我们只要做的就是如何不断提升招商项目质量,不断降低载体资源消耗率;当然,这也是需要有端到端团队招商运营能力作为支撑的。
  最后,引用之前文章的一段话作为本文的概括性总结:最稳妥的方式是产业园不靠输血,就能基本维持自平衡,哪怕时间长一点,再有住宅开发收入补贴的情况下,就能缩短整个产品的转正周期,算过这个账,也是可以玩玩的。
  最后,前瞻有几点建议:
  1、选址围绕超万亿GDP的城市,最好能在其中的某个区域。
  2、产业定位不易过窄,产品设计多样化,产权分割尽量做到分层。
  3、土地指标要能够落实,消防审核要确保通过。
  4、轻重模式可以结合,有时候轻资产模式是好的切入点。
  5、尽量拿一手地,如果有合适合作伙伴,拿二手地也要快出手。