趋势观察
前沿趋势
特色小镇规划未来发展前景分析
前沿趋势 2020-03-26 11:37

  随着特色城镇建设的全面展开,国内住宅企业也在竞相建设“特色城镇规划”,以寻求顺利转型升级,寻找新的利润增长点。住宅企业要在产业引进、留住人才、长远经营能力等方面做出更大的努力,才能使特色城镇的前景更加乐观,如何科学的转型特色城镇呢?我们认为,成败的关键又在哪里?

  特色小镇:政策支持与市场需求

  ——政策支持

  2017年10月,中央十九大报告中指出实施乡村振兴战略,坚持农业农村优先发展,为新时代特色小镇建设指明方向。特色小镇作为连接城市与乡村经济发展的关键纽带,在实施乡村振兴战略中发挥了重要作用,成为“十三五时期”国家政策支持的重点领域。

  2017年底,国家发展改革委、 国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部四部委联合发文,指出特色小镇是在几平方公里土地上集聚特色产业、生产生活生态空间相融合,不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台,全力支持特色小镇的开发建设与产业运营。

  2017年1-12月,国家发改委、住房城乡建设部、国土资源部、环境保护部、国家林业局、文化部、体育总局,以及国家开发银行、中国建设银行等多部门发布支持特色小镇开发建设方面的政策文件,全面支持特色小镇。

特色小镇规划

  ——市场需求

  自2016年财政部三部委联合发布《关于开展特色小城镇培育工作的通知》提出到2020年培育1000个左右的特色小镇后,小镇建设领域成为各路资本争抢的大蛋糕,迅速形成万亿级的投资风口。

  资料显示,仅浙江一个地区,计划在未来三年投资5000亿建设100个特色小镇项目。按此计算国家1000个特色小镇所带来的投资额保守估计也要达到5万亿左右的规模。

  特色小镇、乡村旅游不仅成为资本市场的热点,也成为休闲度假消费市场的“香饽饽”。度假旅游客群覆盖了田园亲子、青年度假、中老年康养等不同年龄阶段,越来越多的以家庭为单位的城市中产阶级及以上人群想要远离都市的喧嚣与雾霾,来到小镇里享受田园生活。

  据统计,2017年中国国内和入境旅游人数超过51亿人次,旅游总收入超过5.3万亿元,旅游对国民经济和社会就业的综合贡献都超过10%。

  房企争相打造特色小镇

  2017年各大房企开始重点跟进商业地产,特色小镇成为追捧对象。据悉,碧桂园、华侨城、绿城等一批房企正在打造中国的“小镇计划”,寻找新的利益增长点。虽然呈现出了一波投资特色小镇的高潮,但不同房企之间,布局的重点和方向各不相同。

  以碧桂园为代表的科技小镇模式,通过坚持产业先行和产城融合,以“1+N”的发展模式,即1个重资产平台加N个轻资产平台,共同形成大生态。而碧桂园自身持有重资产,可以做到为凤筑巢,陪伴创新型企业成长。

  以绿城为代表的农业小镇模式也备受关注。这类小镇大都布局在一线城市和核心二线城市周边,以盘活农业用地,整合农业、健康、教育、颐养、园区服务资源为目标,打造“农业+文旅+养老+居住”复合小镇。

  此外,华夏幸福的产业小镇模式也颇具特色。根据华夏幸福最近公布的计划,其将在未来三年在环北京(楼盘)区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。华夏幸福特色小镇分布在城市半径50公里以内,填补市中心到产业新城之间土地利用的空白。

  还有华侨城的文旅小镇模式。根据规划,华侨城将通过PPP模式推出‘100个美丽乡村’计划,构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇。

特色小镇规划

  ——小镇成房企转型升级平台

  对于房企进军小镇热潮,业内人士议论纷纷。国内房企为什么争相布局特色小镇建设?他们的这些动作是主动谋求转型升级,还是有“圈地”嫌疑?

  首先从宏观背景来看,我国产业发展进入了“大协同时代”,一二三产之间的界限被打破,产业与服务、运营之间的界限被打通,这需要一批引领产业协同发展的企业和项目,而众多房企布局特色小镇等项目,正是依托自身优势基础,顺应了产业协同发展的趋势。

  其次,特色小镇是房企转型的捷径。一方面,房企拥有大资本、大规模,可为科技产业服务,解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题,提供产业人口住得起的房子,留住产业人口。另一方面,房企做产业地产最大的短板就在于产业能力缺乏,没有自己的产业资源库和运营经验,而通过联合外部产业资源进行合作,在已经有产业基础的小镇做拓展开发,降低了产业小镇的开发难度。

  ——做好内功前景乐观

  那么,这些由房企主导建设的特色小镇未来发展前景如何?

  决定特色小镇的未来主要从三个方面来看:

  首先要看产业。是否有强势的产业导入,决定了后期的开发模式和盈利模式。

  其次,留住人也同样重要。这就需要吸引特色产业工人,需要有教育、医疗等配套,需要有良好的生活服务等等。

  最后,还要看项目投资方是否具备长期运营能力。

  特色小镇的门槛较高,需要有一套好的商业模式,需要有一套精准成熟的运营模式。做好这三项,房企构建的特色小镇前景就会很乐观。

  特色产业是特色小镇发展的核心,特色产业的选择、导入与培育,是特色小镇开发最大的难题和成功推进的关键。特色小镇要坚持“以产立镇、以产带镇、以产兴镇”,促进从小镇资源到小镇产业,小镇产业到小镇经济,小镇经济到小镇发展,最终实现产镇一体、协调发展,为中国特色小镇提供持续健康发展的动力和支撑。

  但特色小镇追求的不是面面俱到的全产业体系,聚焦某个优势产业。因此,确保某一产业在小镇中的独特及主导地位,围绕其来打造完整的产业生态圈,是激活小镇经济,促进小镇特色形成的重中之重。

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