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特色小镇选址你选对了吗?看看这些让你有意外收
趋势观察 2019-12-10 11:27
选址是指在项目建设之前对地址进行论证的综合决策过程。对特色小镇而言,选址是一项长期性投资行为,深刻影响着小镇的发展定位、投资行为、建设成本、运营管理等,一旦出错,将很难扭转。因此,科学、合理的选址对特色小镇的发展至关重要,一个好的选址就是一个特色小镇规划成功的一半
特色小镇选址

1政府考量
 
企业在做特色小镇的时候,一定要清楚政府对小镇的定位。当地政府对小镇事业发展需要充分的理解、支持与推动。如果政府单纯认为小镇是一种产业园区或是一种地产开发,简单以土地、财政的模式思维,便于与企业做特色小镇思路是错位的。
 
建设特色小镇一定是一个大的规划,分步实施的过程。其不是一个房地产的买卖,如果小镇要推动往前,后期涉及到多个部门的协调沟通问题,政府的主要领导需要参与推进,不然小镇最终落地成功会非常难。
 
2购买能力
 
选择购买力较强的城市周边,目标客群具有较强的产品消费能力。做特色小镇或乡村振兴田园综合体,如果没有找到区域位置的目标人群,盲目定位产品,会导致很大不确定性,很好的东西没有消费者。或是应该定位很高档的产品,结果目标群体找错了,对发展造成很大的影响,产品没有办法匹配消费。
 
比如说在寻找目标客群的时候,要分析当地的财力是结构性市场还是区域市场,目标客户来自于全国还是附近的重点城市,要做充分的考量和分析,才能最终确定产品的定位。
 
3区位交通
 
区位的位置和城市之间的关系非常有规律可寻。对于北京和上海等一线城市,交通距离在80公里之内的位置都不是问题。对于准一线、二线城市,40公里以内都能接受。对于三四线城市,20公里可能都太远了。所以在选择群体的时候,城市的供给关系要非常清晰当地人的文化, 尤其是目标客群的文化。
 
现在近距离出行,首选的交通工具就是高速,所以在选定位置的时候,高速的出口是最优的位置。附近能有高铁或机场当然更好,交通节点距离项目地10分钟车程以内为佳。另外对于昆明、三亚这些旅游度假景点的项目,面向的是全国市场的群体,与区域性市场的定位是两个概念,需要区别的综合性去分析。
 
4生态环境
 
这是一个非常重要的要素,因为城市中的中产阶级和富人,向郊区或者乡村转移的过程当中,首先关心的是要去山清水秀的地方,要享受新鲜空气,享受别样风光。对于空气质量,小镇周围的自然环境,都是非常在意的因素,直接影响目标群体的变化。小镇周边有山或河流、湖泊、水库等自然资源,有农业资源可以利用,有历史文化资源沉淀,这些为优先加分项。
 
5土地规模
 
土地规模不是越大越好,但是土地规模要有一定的量。有专家建议项目建设用地指标在1000-1500亩为宜,土地指标持续供应有保证,容积率可综合平衡。特色小镇或田园综合体是以造城的模式,大部分用地是各种文化、娱乐、商业、教育、医疗、基础设施等功能,从城市向郊区转移,在转移的过程当中,需要起码的规模。
 
另外,要明白国家的土地指标是控增量的,当地政府为了政绩,承诺给企业多少地来建设特色小镇,企业一定要去查土地的总规,看实际还有没有用地指标。并且要清晰城市与乡村的边界,现在有城市的控规,还没有完整的乡村控规,城市控规在指导乡村控规的时候,很多项目是不能落地的。所以在土地的考量过程中,一定要非常清晰土地的边界,才能把项目很好的实施下去。
选址考虑因素众多。其中,城市综合发展环境、城市资源基础以及地块基础条件都会影响特色小镇的选址策略。首先需从宏观层面审视城市的综合职能及发展潜力,从而选择和特色小镇发展类型相匹配的城市。下面我们从资源、交通、人气三个要素