趋势观察
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做好这几个赢利点特色小镇想不挣钱都难!
趋势观察 2019-12-11 09:55
据统计,住建部公布的第一批特色小镇投资均值已达65亿元(浙江省规划每个特色小镇投资原则上不低于50亿元),按照住建部规划,到2020年,培育1000个左右各具特色的小镇,那么到时候总投资将远超万亿。如此巨额投资究竟如何创造收益,盈利的点究竟在哪些地方?
特色小镇赢利点

 
一政策性资金-果盘
 
在小镇开发初期,政府为了引进企业投资开发,保证小镇集约化开发,除了在土地出让方面存在土地政策优惠外,往往会有一定政策性资金补贴和土地优惠政策,这在前期将大幅度减少企业投资开发成本。
 
比如2016年11月24日青岛市政府在《关于加快特色小镇规划建设的意见》中就提出:由政府出资10亿,成立规模50亿元特色小镇发展基金,支持特色小镇基础设施建设。对于特色小镇的创新创业平台给予资金补助,对特色小镇内被认定为市级孵化器的,给予一次性补助100万元;被认定为国家级科技企业孵化器的,给予一次性补助200万元。
 
二工程收益—凉菜
 
土地整理和公共基础设施的工程建设收益。公共基础设施包括公共道路、供电厂、供排水厂、供热网络、通讯设施等基础设施;学校、医院、公园、广场、 文化体育设施、综合服务区、游客接待中心等公共服务设施。
 
如华夏幸福受政府委托对小镇范围内的土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,变生地为熟地后,通过政府回购,获得盈利。
 
 
 
三地产收益-主食:土地升值是小镇开发的基础和核心
 
特色小镇的发展成熟必将带来周边土地的溢价,政府通过土地财政可以获得大量收入。
 
通过特色小镇政策获得土地是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力,以小镇开发获得的房地产土地配比,开发商可以通过地产开发快速回笼资金,从而平衡缓慢发展的产业的前期投入。
 
以玉皇山南基金小镇为例,自2015年玉皇山南基金小镇正式揭牌之后,已经有1000多家对冲基金和私募基金在小镇注册,资金管理规模达5800亿元(约合840亿美元)。由于一般的基金公司都可以得到30%的税费补贴,更增加了其吸引力,玉皇山南基金小镇现在已然成为上海、北京和深圳之外中国最大的对冲基金聚集地。2015年税收超过4亿元,而2016年第一季度税收就超过了3亿元,实现了爆发式增长。
 
四房产收益:主食
 
企业通过地产销售和自持物业经营获利。包括工业地产租售、居住地产租售、商业地产租售、休闲地产租售。开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出,长短相济,长远发展。
 
虽然在特色小镇的建设过程中,以地产运作的理念去打造小镇是为人排斥的,然而笔者认为,从企业角度来看,这的确是一个快速实现投资回报的模式,且通过特色小镇政策可以获得土地,这也是不少房地产等开发商进入特色小镇开发的原动力。
 
碧桂园科技小镇是另一个典型例子,小镇计划投资总额约一千多亿元,其规划创新小镇产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为30%:30%:40%。通过一定程度的地产开发用地和产业用地的配比,开发商可以以短平快的地产收益平衡见效慢的产业开发支出,长短相济,长远发展。
 
 
 
五小镇运营收益:鸡肋
 
这基本上是作为开发商来说都不看好的收益来源,主要原因在于高投入之后的漫漫回收周期。
 
特色小镇对特色产业和特色环境都有较大的依赖性,不论是产业主导还是旅游主导,对开发企业来说,特色小镇未来的租金、门票、消费、交通以及关联产业的收益都是特色小镇开发建设的长远收入来源。

诚然,特色小镇的赢利点不回避房地产收益,但是目前房地产收益作为“主食”,“特色小镇”成了赚钱的幌子,确实颇具讽刺意味。健康的特色小镇真正的赢利点,应该是小镇的运营收益,即通过产业壮大获取红利,而非目前的各种政策性补贴、房地产开发收益,以上就是特色小镇的几个盈利点