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产业地产
传统房地产转型产业地产的6大吸金模式
产业地产 2020-02-29 11:03
      产业地产以产业为核心、以地产为载体、金融为支撑,区别于传统房地产,产业地产更需要进行产业资源、区域资源和社会资源的整合,传统地产商转型产业地产就需要从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变,且注重高端产业链聚集,本文列举了传统地产商转型产业地产的6中盈利模式。
 
      1.绿地:金融落地产业基金,产城互动打造企业服务平台
      绿地控股发布的2019年业绩快报显示,公司主要经济指标全面较快增长,质量效益持续优化,全年营业总收入4225亿元,同比增长21%;利润总额305亿元,同比增长26%;归母净利润149亿元,同比增长31%;基本每股收益1.22元,同比增长31%;加权平均净资产收益率19.51%,增加2.37个百分点;总资产达到10914亿元,同比增长5%,稳居万亿规模。
      绿地超高楼和综合体拿地模式面临瓶颈,基于本身所有的能源和金融产业,更倾向于以产业思维去思考产业地产发展。而成立全国最大规模的小额贷款公司,联合互联网金融巨头阿里、平安推出“地产宝”,把资金不足的持有经营房地产的中小企业资产变成现金,这些都有利于绿地产业地产平台的搭建。
 
绿地VR科创城
 
      2019年,绿地与江西省和南昌市政府、华为集团等携手打造“世界一流、国内领先、业内顶尖、富有特色”的VR科创城,项目总占地9平方公里,总投资约500亿元,并于10月20日顺利奠基。
      以产业地产作为润滑剂,让金融落地产业基金,这是绿地寻求产业地产新利润增长点的方式。
 
      2.万科:项目租售收入、轻资产管理服务收益
      万科在产业地产探索中,从理论上远远领先与其他企业,在产业地产探索中万科层遍访行业龙头企业,发展“产业服务”在整个传统产业地产领域内存在缺失。故万科打造了包括园区开发上的“以轻带重”概念、超级保姆”式企业服务概念、为产业“插上路由器”的产业路由器概念、万科云产品落地,互联网+模式的置入,提出全面轻资产运营等,理念与对产业地产行业的理解超前,但在具体落实方面尚未达到如此高度。
万科进军产业地产
      重资产模式下,有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地升值收益。万科的优势在于较强的地产开发能力和较好的现金流,重资产开发正是为轻资产运营提供支撑和载体。
      轻资产管理,主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。以星商汇为例,“仿效苹果、阿里巴巴和腾讯,借助万科集团的平台形成生态型结构”,旨在打造全生态企业成长服务平台,除了空间提供,还提供多元化的投融资解决方案,并聚拢资源提供创业辅导。通过万科的平台,有更多服务商和客户流量加入,计划于2016年服务8000家企业,此时便有可能借助量的积累实现现金流平衡。
产业地产盈利模式
 
      3.招商:背靠招商局资源,开发租售、金融服务、产业+资本
      早在2013年初,招商地产便已谋划转型,除了住宅地产、商业地产外,产业地产将成为快速增长的明星业务。
      背靠招商局平台资源,招商地产与招商局旗下工业地产、港口、招商银行、招商局资本等平台资源协作。
      与招商银行合作,利用其金融资源优势,为旗下产业园提供多元化综合金融服务平台,包括小额金融服务、代收代付、缴费类款项归集等。入驻园区的中小企业可在招商银行优先获得贷款,并能享受到贸易融资、咨询顾问、现金管理、汇款及结算等方面的金融产品和服务。而针对符合条件的中小企业,将通过股权投资服务平台和债权融资创新产品,针对不同成长阶段实施分类培育、梯度培养,助力产业园区内创新型成长企业快速发展。此外还有引入私募股权融资、协助登陆多层次资本市场等综合化金融服务。
      与招商局资本合作,将在产业园区探索合作上嫁接集团优势,实现产融联合。招商地产既能够利用招商局资本这一融资平台强化资金优势,又能与其上下联动,把握REITs、产业园区等领域的新机遇。
      此外,招商局集团在工业地产、邮轮母港业务上的运营优势也可能对招商地产形成增值效应。
 
      4. 碧桂园:以科技为灵魂+产业为核心+载体为支撑的产城融合模式
      作为中国城镇化建设的身体力行者,碧桂园的大盘模式已成行业经典,且随着新型城镇化建设不断完善和升级,发展出“产业新城”概念。
2016年以来,经过两年多的发展,碧桂园产城融合战略渐入佳境,已在粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀城市群、长三角城市群布局了多个科技小镇、科技新城、科技产业园和科技综合体等,已落地30多个产城项目。
      碧桂园集团助理总裁向俊波介绍说,所谓“四合一”的全新产业招商模式,指的是以“产业发展+配套设施+金融服务+应用场景”融合发展为模式。“5678”产业运营体系则涵盖四部分内容:五大“政务直通”服务,包括从社保代办、财税管理、工商代办、政策申报到党建中心的全方位服务;六大“产业发展”服务,以物联网产业生态圈为基础,为企业提供产研服务、技术服务、资金服务、市场服务、人才服务及产业联盟,满足企业全产业链的服务;七大“企业赋能”服务,从人才关爱、法律咨询、定制采购、创新孵化、企业办公、资源整合到物业增值,全方位解决企业的基本需求;八大配套服务,针对员工生产生活需求,配套政务大厅、运动公园、园区宿舍、园区餐厅、商业配套、康养中心、教育配套、园区交通,使员工真正融入小镇。
      以碧桂园潼湖科技小镇为例,在招商中碧桂园使出大招鼓动了企业进驻信心:碧桂园开放了小镇的智慧城市应用场景、碧桂园所有社区的市场介入、碧桂园2000多家合作伙伴的对接等等,每一家企业进入,其产品可以优先在小镇实践落地,并推广到所有看得到的市场。
 
潼湖科技小镇
 
      迄今为止,在人才方面,碧桂园已吸纳来自MIT、哈佛、剑桥、牛津、帝国理工、清华等全球知名高校优秀博士超过1000名,涵盖高新技术、数字创意、节能环保、信息技术等战略新兴领域。在资金方面,潼湖科技小镇建立了首期20亿产业基金,在近期还投了两个项目约2.3亿。碧桂园投资了美国硅谷的Formation基金,并有自己的帕拉丁基金,将会为优质企业提供投融资服务。
 
      5. 星河:现金+产权入股园区企业,在股权投资上寻找盈利点
      比如星河World高科创新园区,投资150亿元,定位为“上市和拟上市企业总部基地”,打造全国最大的创客全产业链聚集区。星河集团作为第二大股东的国内最大的创投机构深圳创新投,也会在星河World入驻项目中寻求优质的创新创业资源,并联手推出创新金融模式,以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换,在股权投资上寻找盈利点。

      6. 金科:产业嫁接地产,增值服务住宅
      金科股份“产业嫁接地产”重大战略的正式落地,在于其将湖南长沙科技新城项目打造成其第一个高科技产业园,做大做强产业综合发展。
金科长沙科技新城项目位于长沙国家级经济技术开发区内,建筑面积约55万平方米,将以产业为主导实现产城一体化融合,将吸引500家以上科技创新型企业入驻,带动相关产业年产值约150亿—200亿元,同时该区域也将成为最有创新创业氛围、思想最活跃、最有人气的知识型人才工作生活区域。
      此外,金科产业发展集团或将与亿达集团合作,发展中国科技产业园地产。
 
金科长沙科技新城

      产业地产的核心是产业,目标客户是企业和政府,其投资决策更加理性,对产品要求也更加严格,盈利周期更长,虽然目前这些地产大佬进军产业地产取得了一定的成绩,但未来的路还很长,我们期待他们在产业地产领域的表现能改写他们在年度营收榜单中的成绩。同时,转型之后传统地产商将成为产业地产领域的一股中坚力量,经略中国产业研习社将持续关注、分享这些企业的实践与经验。