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专家观点
产业园区开发运营实战宝典之“天龙八部”
专家观点 2019-11-28 15:23
       决定一个产业园是否能够成功的开发运营,需要实现政府、入园企业、投资商、运营商等多方面的共生共赢,单纯站在哪一个角色立场考虑问题都不足以成全局。要成功的投资/开发/运营一个产业园区项目,不仅涉及到对产业园投资商经济实力、运营团队专业技术背景、项目融资手段及能力的要求,更涉及到对产业底层逻辑的认知、产业资源的聚集以及社会环境、自然条件、政商关系、市场机遇窗口期等诸多外部因素的影响。
       以经略中国产业研习社看来,大体可以从以下八个维度思考:产业地产专业人才,产业园发展观念,产业园选址布局,拿地的成本与代价,合理的资金计划,高效的招商系统,良好的政府关系,丰富的社会资源。本文将从这八个方面解析产业园发展的命脉因素。
 
一、一定要有产业地产专业人才加持
      产业地产的根本是产业,地产是形式和载体,如果你认为从商业地产、住宅地产领域过来的团队可以无缝跨界,那么你必将付出惨痛的代价和巨大的成本。产业园区是块儿高级蛋糕,同时也是地产的小众形式,再者产业园区的区域性、行业性等特征,不免使得园区运营商在人才的选用上捉襟见肘。
理想的产业园区运营管理人才应该是综合型、学习型人才,既要能战略谋划、统观全局,又要能熟悉行业、专业精通,最主要的是不断的更新、迭代自己的认知,不能被自己过去的经验禁锢。
      理想的技术人才也最好是一专多能型人才。一个优秀的产业园招商人员的不仅是营销型人才,同时还要熟悉行业企业,更重要的是懂产业;负责产业园开发的人员不仅要熟悉建筑施工,也最好能熟悉规划政策、企业经营,这样才能与入驻企业建立相互尊重与信任的合作关系,共同促进地推进园区的建设。
 
二、与时俱进的创新观念
       观念指导行动,观念源于认知,认知即价值。
       产业园区不是“就地卖地”、 “就厂房卖厂房”,产业园区运营商须摒弃传统房地产开发的观念,须从宏观上要认真研究和把握国家发展战略和政策,需从中观上熟悉吃透当地的自然、人文资源和谋划要进入的行业领域,需从微观上了解城市或区域的发展规划、以及该行业企业的源起脉络以及发展趋势。
       因此,产业园区运营商必须有和政府跳“双人舞”的观念,既站在政府的角度考虑城市的定位与发展、区域的竞合关系、资源的整合与利用、企业的落地与税收、老百姓的安居与乐业,又要站在企业的角度考虑如何进得来、如何长得大、如何挣得多、如何去发展,然后以此观念为指导,去完善产业园区的定位、规划、设计、政策拟定等等前期性策划工作。
       经略中国产业研习社通过16年的实践经验加上对“新科技革命+新消费主义+新产业环境+新文化创新“的认知力量,形成对新型产业园区操盘的理论体系和方法论,为各类转型产业园投资开发的企业提供拿地策划、关键资源导入、产业定位、园区规划、开发策略、投融资设计、招商运营策划等一站式服务。
 
三、产业园项目成功的第一步——选址
       产业园区虽然是依托工业用地和物流用地或者利用旧城镇、旧厂房、旧村庄现有土地用地进行的开发和建设,成本较低,但产业园区运营商毕竟不同于当地父母官,是商就必须赚钱。
       然而,在广袤的大地上,官办的开发区和产业园遍地开花,民办的产业园要想与之竞争并非易事,土地交付条件一样、土地价格差不多、政策优惠大同小异,甚至政府管办的园区更具优势,怎么办?园区运营商能发挥的最大优势就是选址。
那么到底选址在哪里呢?就要根据产业园的产业定位来确定。
       过去,大部分做产业园区的都认为大城市郊区或者周边地区是最适合的选择。此类地区先前处在城市发展的第三圈层,长期“别人吃肉自己喝汤”,发展慢。在全球化和区域一体化的今天,一方面中心城市城市病越发严重,土地价值高涨挤出效应明显,另一方面现代交通、通讯技术使得在更大尺度上重新布局产业和生活成为可能。
       如果园区的产业定位是科技创新类型的,就要考虑回归都市了。城市不仅为创新提供问题发生器和创新场景,也为科技型人才的聚集提供了必要、可靠保障。以人工智能为代表的新一代信息技术,需要在真实的、丰富的场景中进行驯化、改进,才可以不断地提升和完善其智能性。依托城市功能的复合化,可以为新技术的应用提供交通、医疗等多领域的真实创新场景,以驯化、熟化科技创新成果。同时,高科技公司的决策者希望能够离资本更近、离商务应用更近,而城市中拥有较为完善的金融、保险、法律等商业服务体系,能方便地服务于其科技创新的商业化应用。另外,城市由于长期积累的、商业环境以及文化氛围,有利于进一步带动高端人才集聚并安居乐业。
       关于产业园项目选址及产业定位问题,在经略中国产业研习社编撰的《2019中国产业园区创新发展实战宝典》中有详细解读,发送个企业及个人信息至gewujinhua@163.com邮箱即可免费得到报告。
 
四、合理的资金计划和灵活多样的融资途径
       从规模来看,产业园区一般是少则一两百亩、多则数千亩;从运营时间来看,产业园区从园区规划、招商到企业逐个落地、投产整个过程少则三五年、多则一二十年,资金需要量更大、占用时间更久、回收过程更慢、投资周期更长。
       因此,企业不仅需要筹备一定数量的资金,保证资金源的充足,更要策划好园区的资金滚动使用和长短期回笼模式,譬如政府配套商住用地开发等;不仅要考虑有多少资金,更多的是考虑能重复使用和调动多少资金,否则在大规模的基础设施和土建工程面前,再多的钱也不够花,极易陷入资金链困境。
地产以资本为王,产业以金融为先!如何打通产业园区金融的任督二脉,是所有园区运营商想要长远发展必须考虑的头等大事。
      华夏幸福可谓产业地产界的标杆和龙头,其商业模式及强大的融资能力更为业界所震惊,根据研究华夏幸福商业模式的专题资料显示:华夏幸福既没有政府信用背书,又不靠银行贷款,截至2017年四年间通过21种融资手段融资了3000亿,堪称传奇,也成为了A股上市公司的融资教科书。
产业园区运营
 
 
五、高效的招商系统是产业园成功的命脉
      不管是官办还是民营园区,招商是成败的关键,否则将是无本之水无源之木。产业园区运营商在招商过程中最大劣势是“土地二道贩子”,容易“飞单”,但这跟政府可以提前在合同中明晰招商的范围,统一口径,毕竟不管官办还是民营,最终受益、受益最大的都将是当地政府。
       同时,园区运营商在招商过程中最大的优势则是政策灵活、用人灵活、奖励灵活、操作灵活,这就容易用政策吸引企业,用行内人士混进企业的圈子,用奖励政策激励招商人员积极主动的工作,用全程高水平专业的服务让企业更有信心。所以说,招商是道坎,但也是个政府提供给园区运营商的一个机会。
产业园招商
       随着互联网、移动互联网全方位无死角的渗透进人们的生产生活中,个人及企业在互联网上的行为足迹在当今社会尤为重要,加之大数据技术、算法的应用,利用行业大数据进行精准招商也是一种创新。
       根据园区产业定位,围绕产业链招商。以行业龙头企业为牵引,往上、下游延伸产业链,通过产业创新要素聚集带来产业聚集,经略中国产业研习社围绕产业链招商的含义、必要性、特征,形成了涵盖“建链”、“补链”、“强链”全过程的产业链招商体系,能有效的指导产业园区高效招商。
 
六、创新拿地模式
       放眼国内数千个大小城市,无不把增加建设用地作为城市总体规划的首要任务,但是毋容置疑的现实是土地指标越来越紧张。发达的地方土地少,本就不够用;落后的地方喊着口号要发展,所以也不够用。
       对于一个少则一两百亩、多则几千亩的产业园区本就是用地大户,往往难以一次到位,所以采取整体规划、分多期多批次招拍挂拿地成了产业地产的必选途径之一。“拿地”成了产业园运营商一项长期的、充满竞争的任务之一。
       在土地资源越来越稀缺的趋势之下,产业园区项目如何低成本、高效率的拿到合适的土地,最好还有政府的产业补贴、产业基金等政策支持,这一方面取决于产业园投资/运营商的综合实力,更重要的取决于园区产业定位和地方产业发展规划的契合度、对政府诉求的深度把握以及联合军作战的资源协同能力。经略中国产业研习社从地方产业规划切入,不仅提供产业发展规划方案,还协助地方政府导入可落地发展的产业资源及关键要素,在这个过程中也就实现了产业园投资商前瞻性全国布局和企业外延式战略扩展。
 
七、良好的政商关系
       产业园区投资/运营商与政府签约之前,是政府的客户;签约之后,政府就成了园区运营商的第一客户,而且是不可得罪的大客户、衣食父母。
从产业园区的政策争取、招商造势、拿地立项、落地报批、施工建设、竣工投产、融资纳税、招工办社保等等诸多方面,无不需要用政府高层以及各个部门建立密切的关系,唯此才能得保后方稳定。
       但服务好第一客户的前提是必须合规,不能因为一时的便利而给将来的发展道路埋雷。
 
八、丰富的社会资源
       正是由于产业园区投资/运营商的特殊身份,充当不同的社会角色,承担众多的社会职责,使得产业运营商是“商”,但又不能单纯的作为“商”。
产业园区投资/运营商必须与当地政府、行业协会、企业商会、金融机构、建筑企业、设计单位、媒体、研究机构以及其它合作竞争性园区形成经常性互动,保持活跃,方能有利于招商、有利于建设、有利于融资、有利于塑造良好的品牌和社会形象。
 
      结束语:产业园区的发展模式已经由最初的1.0迭代进化到如今的4.0模式,不管是产业园区的盈利模式、拿地模式、业务运营模式,还是产业服务的侧重点、入园企业的实际诉求都发生的根本的变化,外部的经济环境、社会背景、城市发展方向也进入了新的历史时期,这就要求产业园投资/运营商在园区发展认知、经营理念、人才观念、招商手段、产品设计等方面不断更新进步,以适应新时代、新经济的变化及要求。