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专家观点
产业专家告诉你:产业园区规划的几大要点
专家观点 2019-11-30 09:38
产业园区规划设计,既是战略上的指导,也是战术上的需要,不论是新兴产业园区的开发建设,还是原有各类高新区、经济开发区都必须有创新思维,运用创新方式方法,打破发展制约与瓶颈,实施创新驱动,实现新的突破。具体来说,产业园区规划设计需要注意那几点呢
产业园区规划的几大要点
一参考周边竞争
市场化的产业园区在研究目标客户需求的同时,也要掌握周边园区的业态风格,了解市场竞争情况,做到“知己知彼”。园区业态既不能因有市场需求而盲目定位,也不能因有市场竞争而规避定位,它必须建立在综合了解市场供求的基础之上,选择具有平衡性、独特性的业态组合。
 
二参考企业需求
企业是产业园区的主要目标客户,不同类型的产业甚至不同类型的细分产业的企业对园区物业载体的需求会有很大差异,如以现代服务业、文化创意产业为主导产业的园区选择LOFT、SOHO等业态风格可能更能满足客户需求,科技型创业企业则更偏好孵化器、加速器,流通型企业对交易市场等业态情有独钟,轻制造企业更有意愿选择多层标准化厂房等等,因此园区在选择业态组合时一定要有明确的主导产业定位,并深入研究企业对业态的需求。
 
 
三参考规划控制
园区的开发,尤其是小园区的开发,大都是建立在已成型的土地利用规划、控制性详细规划或修建性详细规划的基础之上,因此,在研究园区的业态定位时,必须考虑上位规划对园区土地在性质、容积率、开发强度、建筑高度等方面的控制,在违背上位规划的前提下,纵然再具有创新性的业态组合也几乎没有落地的可能。
 
 
四基于区位优势
基于园区的区位优势,综合考虑园区在区域经济所扮演的角色,对园区进行概念包装。
如结合连云港的亚欧大陆桥东方桥头堡的区位优势以及中西部地区急需出海口的现实需求,我们将连云港徐圩新区包装为国家东中西区域合作示范区;
再如结合盐城新滩片区为淮河流域的入海通道、滨海港为距离日韩最近的深海港口以及淮河流域整体开放程度较低等现实条件,将该园区包装为淮河流域开发开放先导区等。
 
五基于产业特色
根据园区比较鲜明的主导产业定位,为进一步突出园区的产业特色,从产业的视角对园区进行概念包装。
如我们在为招商局漳州开发区中小企业总部基地项目做开发策划时,以软件及信息服务、数字文化产业、物联网为主导,聚集互联网、大数据、云计算、人工智能、虚拟现实等高新产业,将园区的概念包装为“招商局芯云谷”,构建泛信息技术服务产业生态圈。
 
六基于园区功能
基于园区比较独特的功能定位,从园区功能的视角对园区进行概念包装。
如在金地集团东莞鹏程宝项目定位及招商运营策划时,本着为金地集团转型开模具、为东莞塘厦升级做示范的目标,打造智慧型高端产业载体,导入高智能科技产业,引入高智慧创新人才,将其概念包装为“金地智汇港”,打造深莞高科技产业带上的重点节点,引领塘厦产业升级的智慧港湾,科创氛围突出的活力社区。
 
七 基于经典案例
利用国际知名的园区宣传自己,从而扩大自己的影响力是一种常用的园区概念包装的思路。
如大丰汽车2.5产业园的概念定位为“汽车硅谷”,放大中汽中心汽车试验场的产业价值,聚焦汽车检测、研发设计、汽车商贸等产业环节,全方位展现了汽车2.5产业发展蓝图。这样的概念定位一抛出来,大家就大概能想象到这个园区未来的样子了。
 
随着园区开发越来越精细化、专业化,业态定位成为开发策划的重要内容。标准化厂房、产业综合体、企业孵化器、企业加速器、工业邻里中心、交易市场等都属于功能业态的具体表现形式,它们都有一个共同特点,就是在一定程度上可以进行模块化组织和标准化生产,具有一定的可复制性。
产业园区开发的业态选择需要考虑可行性,根据我们的研究,产业园区规划过程中的业态定位,大多要基于已有的业态单体进行组合创新。高层办公、多层办公、独栋总部、标准厂房、商务酒店、商务会所、人才公寓、员工宿舍等业态单体如同一块块积木,业态组合创新的过程就是“搭积木”的过程。在具体的开发策划研究中可以根据以下几个维度思考园区的业态组合。

产业园区的规划设计,需要对要发展的产业进行选择,对细分行业进行定位,同时要关注市场形势、产品需求,要对资金平衡进行研究分析,可以说产业园区规划设计是一项系统性非常强的工作,需要丰富的经验。笔者参与过大量产业园区的规划设计项目,总结了“园区概念主题化”,“业态组合创新化”,“项目设置落地化”,“商业利益最大化”四个产业园区规划设计的操作要点
以上就是产业园区规划的几大要点