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专家观点
专家告诉你产业园如何选址与定位
专家观点 2019-12-14 08:41
产业园项目的选址需要进行多角度、多维度的综合考虑,不仅涉及到对产业园投资商经济实力、运营团队专业技术背景、项目融资手段及能力的要求,更涉及到对产业底层逻辑、社会环境、自然条件、政府支持力度、市场供给等诸多外部因素的影响。
同时,必须在思想上清楚的认识到:产业园项目选址是园区成功的第一步关键决策,选址成功与否决定了项目未来发展潜力乃至生死。格物进化产业运营机构认为,产业园项目的选址及定位可分为三步走:第一步,根据城市经济实力选定城市群;第二步,根据区域特性建立项目选址评价模型;第三步,精准产业定位,一张蓝图干到底。这样才能做好产业园区规划的前期工作
产业园如何选址与定位

第一步、根据城市经济实力对城市分类,并进行城市群预选择

1、处于成熟期的一线城市,典型代表城市北京、上海、广州、深圳,GDP规模超过2万亿,三产占比60%以上。这一类城市发展已成规模,经济实力强,北上广深四地成为产业园选址的优势地区,但同时城市土地供应不断收缩,土地成为稀缺资源,项目用地获取难度极大,无足够把握轻易不要涉足。

2、快速成长的新一线城市,典型代表城市:成都、杭州、重庆、武汉、苏州、南京、郑州、长沙、青岛、宁波、东莞、无锡、西安等,GDP规模1—2万亿,三产占比40%——60%。新一线城市经济发展势头迅猛,国家战略发展新方向,这些地区成为承接北上广深产业转移的首选地区。此外,由于新一线城市的抢人大战的愈演愈烈,这些城市成为未来人才聚集的潜力城市,如果有机会一定不要错过,即便成本稍微高一点也是可以的。

3、处于发展初期的二线城市,典型代表城市:昆明、大连、厦门、合肥、佛山、福州、温州、南昌、济南、沈阳等约30个城市,GDP规模5000—10000亿,三产占比低于40%。二线城市发展较为平稳,城市进入判断时应综合考虑该地区是否有重大国家战略机遇,优厚的政策倾斜力度,以及明显的区位优势等。

4、尚处于萌芽期的三四五线城市,典型代表城市:珠海、镇江、海口、扬州、临沂、洛阳、唐山、汕头、廊坊、泰州、湖州等城市,GDP规模小于5000亿,三产占比低于40%。由于区位、政策等因素限制,这些地区经济发展相对缓慢,城市进入判断时要慎之又慎,千万不要贪图一时便宜,进入这一类城市时独特的资源禀赋是产业园项目选址关键。

 

第二步、根据区域特性,建立项目选址3—12Plus评价模型

利用格物进化产业运营机构的3-12Plus预选城市评价模型对目标城市进行下一步筛选评比。可以从三个大维度对目标城市进行下一步判断,分别是:区域市场可容性,区域对产业园的可接受力分析;客户发展可行性,区域内园区的发展可行性分析;竞争对手威胁性,区域内园区对新进入挑战分析。每个评价维度又可以从四个小项指标进行评价,暂时不考虑加权重,仅仅量化指标,做最终决策参考。详见下表:

 

3-12Plus选址评价模型.png

以上仅代表格物进化产业运营机构的的部分观点,您若想更深入了解可以来电咨询我们,专家顾问将一对一为您详细讲解并做典型案例剖析供您参考。

 

第三步、产业精准定位,一张蓝图干到底

由于大部分园区在开发之初缺少统一的科学规划及准确定位,因而在园区的发展进程中出现头疼医头脚疼医脚的现象,通常出现的问题有:产业园区内产业类型过剩,布局杂乱;产业关联度小,集而不聚;同质化严重,竞争过度;片面追求高科技产业等。

产业的精准定位是园区招商引资的前期重要铺垫,利于帮助产业园摆脱传统粗放的发展模式。对产业选择的把握,园区选址的认知是定位的前提,产业链的梳理和趋势研判是定位的关键。因而,产业定位可以从三个方面进行充分考虑和衡量,分别是目标城市情况,产业发展现状,产业发展趋势。

1、目标城市详细情况,见下表

产业园项目选址.png

2、目标城市产业发展现状,详见下表

园区产业定位.png

以集成电路为例,了解该产业链各环节的分布情况,根据区域产业分布情况确定产业园区产业定位可行性分析。

集成电路产业园选址.png

 

3、目标城市产业发展趋势,详见下表

产业园定位.png

在此基础上,我们在实际选址操作中还要遵循七大原则:战略导向原则、规划导向原则、土地节约原则、交通便利原则、依托现有基础设施原则、绿色生态原则、人才集聚原则。对于产业园项目的具体进入评判时还要考虑以下几个因素:项目的定位是否符合当地政府的发展愿景?当地是否有存量土地可供项目发展?当地是否有税收增长的压力?当地产业升级和调整的迫切性如何?当地是否有提升城市形象的意愿?当地政府的财政收入是否可以支撑发展规划?

综述之,产业园项目的选址和产业定位是有一套系统的方法论和工具的,好的选址策略和精准的产业定位会给产业园的发展奠定良好的基础,也是成功的开始。格物进化产业运营机构通过16年的实践经验加上对“新科技革命+新消费主义+新产业环境+新文化创新“的认知力量,形成对新型产业园区操盘的理论体系和方法论,为各类转型产业园投资开发的企业提供拿地策划、关键资源导入、产业定位、园区规划、开发策略、投融资设计、招商运营策划等一站式服务。