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专家观点
这些可能对正在为田园综合体拿地而犯愁的你所
专家观点 2019-12-16 10:32
各田园综合体的主体产业不同,区位不同,为了打造出独特的风貌,必须加强用地策划,研究所需各类建设用地的解决方案。我国土地主要分为农用地,建设用地和未利用地;从土地权属的角度来看,分为国有土地和集体土地。由于田园综合体主要以产业为核心,因此其土地用途可分为产业用地、住宅用地、商业用地、公共服务用地及其他用地。不同用途土地获取方式也不尽相同,根据实际产业、配套居住需求,田园综合体可采取以下几种土地创新模式和策略,才可以做好田园综合体规划
田园综合体拿地

1、拿什么
田园综合体不像传统的景区、地产,拿什么?首选农村集体建设用地、四荒地。农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。宅基地的使用对于田园综合体开发来说是最具有商业价值的。目前它有两种使用方式,第一种是宅基地“三权分置”,“三权分置”的政策从承包地应用到宅基地上了,宅基地既保留了原来的体制,又可以盘活用足城市资本,也可以进行经营,可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。
 
例如浙江桐庐,就是首先把宅基地确权,农民把宅基地卖给村集体,村集体和城市资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的“允许利用宅基地建设生产用房“,将零散的宅基地集中起来之后,做田园综合体或者特色小镇的产业用地。
 
另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市,农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、 同权、同价。
 
入市需符合以下条件:
 
一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市;
 
二是拟入市用地必须是建设用地,农田等其他非建设用地是不能入市的;
 
三是拟入市用地必须符合城乡规划;
 
四是拟入市用地出让用途有限制,正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地,不得用地房地产开发。
 
当前来说比较成功的几个案例,都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造,基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市,三线强城市的一些中心城市周边。
 
农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地,都要明确一个很重要的问题,那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑,例如,有1万亩的森林,那么3%的林业用地换算下来是多少?很多人理解是300亩建设用地,其实是不是这样的,它有一个上限。
 
 
除了以上几种地外,在整个田园综合体开发中最好用的地是什么?四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策:谁治理谁使用谁保护谁受益,允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。
 
另外,一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。
 
生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线,通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域,禁止进行工业化和城镇化开发,从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统,维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。
 
耕地的承包期一般是30年,草地的承包期一般是30年~50年,林地的承包期一般是30年~70年,经国家同意可以延长。
 
有一招可以解决“土地坑”,那就是做所有的文旅项目投资,去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。
 
 
2怎么拿
 
田园综合体开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划 使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足田园综合体园区对建设用地的要求。策划需求,规划需求,可行性方案!前期必须准备的东西!
 
以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。
 
进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,而且也使得田园综合体开发变得更为复杂,甚至会使部分田园综合体项目夭折。
 
3政策风险
 
乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地,主要包括:乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。
 
1 利用基本农田有哪些限制
 
农地分基本农田和非基本、一般性农田,基本农田得国务院批;
 
不要超越土地利用规划;
 
土地要用途管制,这是国家的基本原则;
 
城市建设用地挂钩指标不得已以劣地换好地、不得置换基本农田。
 
2 有关农用地的一些政策限制
 
严禁随意扩大设施农用地范围;
 
以农业为依托的休闲观光的地按照建设用地的管理,税收不一样;
 
必须依法依规按照建设用地进行管理,而非按照农用地管理;
 
土地用途,所有土地用途转换都必须部交钱;占补平衡。
 
 
3 利用政策弹性空间小把戏不可持续,如何走征途拿地才有保障
 
亮眼辩景小编建议通过正规渠道,立项审批申请建设用地,虽然条件比较多。但是也不要投机取巧,钻漏洞,当心自食其果。
 
4规避限制
 
有些人在田园综合体开发中,可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制:
 
1 用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;
 
2 以建设临时生产用房名义进行修建;
 
3 修建水泥柱,将建筑物腾空,以满足不破坏耕作层的要求;
 
4 修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;
 
5 以建设温室大棚的方式建餐厅;
 
6 用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。
 
但是,以上方式为规避政策的监管,打了“擦边球”,还隐藏着很大不确定性和

好了 上述就是在田园体拿地的时候遇到的问题,看了是不是有想法,或许你也早已看过这些知识,如果有这方面的问题可以咨询我们,我们会认真的为你解答你的任何一个小问题