趋势观察
专家观点
这些产业园区选址重点你必须要知道
专家观点 2019-12-17 09:22
大家如果想做好产业园区规划必须要了解产业园选址的问题近期联东集团董事长刘振东分享了他自己做了16年产业地产的一些经验,他认为现在产业地产之所以难做,主要在于“一二线城市政府对园区要求太高,三四线城市政府对园区期待太高”,导致很多高不成低不就的产业园区很难适应和生存,在这样的环境下,园区在哪个区域哪个城市哪个位置选址就是一个相当有难度的问题了。在实际操作过程当中,产业地产选址有很多的坑需要避免,一旦不慎跳进去可能就是万丈深渊,想爬出来可就难了。难么,如何做才能避免掉进这些坑呢?下面就跟大家分享一下
产业园选址


第一步、根据城市经济实力对城市分类,并进行城市群预选择
 
1、处于成熟期的一线城市,典型代表城市北京、上海、广州、深圳,GDP规模超过2万亿,三产占比60%以上。这一类城市发展已成规模,经济实力强,北上广深四地成为产业园选址的优势地区,但同时城市土地供应不断收缩,土地成为稀缺资源,项目用地获取难度极大,无足够把握轻易不要涉足。
 
2、快速成长的新一线城市,典型代表城市:成都、杭州、重庆、武汉、苏州、南京、郑州、长沙、青岛、宁波、东莞、无锡、西安等,GDP规模1—2万亿,三产占比40%——60%。新一线城市经济发展势头迅猛,国家战略发展新方向,这些地区成为承接北上广深产业转移的首选地区。此外,由于新一线城市的抢人大战的愈演愈烈,这些城市成为未来人才聚集的潜力城市,如果有机会一定不要错过,即便成本稍微高一点也是可以的。
 
3、处于发展初期的二线城市,典型代表城市:昆明、大连、厦门、合肥、佛山、福州、温州、南昌、济南、沈阳等约30个城市,GDP规模5000—10000亿,三产占比低于40%。二线城市发展较为平稳,城市进入判断时应综合考虑该地区是否有重大国家战略机遇,优厚的政策倾斜力度,以及明显的区位优势等。
 
4、尚处于萌芽期的三四五线城市,典型代表城市:珠海、镇江、海口、扬州、临沂、洛阳、唐山、汕头、廊坊、泰州、湖州等城市,GDP规模小于5000亿,三产占比低于40%。由于区位、政策等因素限制,这些地区经济发展相对缓慢,城市进入判断时要慎之又慎,千万不要贪图一时便宜,进入这一类城市时独特的资源禀赋是产业园项目选址关键。
 
第二步、根据区域特性,建立项目选址3—12Plus评价模型
 
利用格物进化产业运营机构的3-12Plus预选城市评价模型对目标城市进行下一步筛选评比。可以从三个大维度对目标城市进行下一步判断,分别是:区域市场可容性,区域对产业园的可接受力分析;客户发展可行性,区域内园区的发展可行性分析;竞争对手威胁性,区域内园区对新进入挑战分析。每个评价维度又可以从四个小项指标进行评价,暂时不考虑加权重,仅仅量化指标,做最终决策参考。详见下表:
 
第三步、产业精准定位,一张蓝图干到底
 
由于大部分园区在开发之初缺少统一的科学规划及准确定位,因而在园区的发展进程中出现头疼医头脚疼医脚的现象,通常出现的问题有:产业园区内产业类型过剩,布局杂乱;产业关联度小,集而不聚;同质化严重,竞争过度;片面追求高科技产业等。
 
产业的精准定位是园区招商引资的前期重要铺垫,利于帮助产业园摆脱传统粗放的发展模式。对产业选择的把握,园区选址的认知是定位的前提,产业链的梳理和趋势研判是定位的关键。因而,产业定位可以从三个方面进行充分考虑和衡量,分别是目标城市情况,产业发展现状,产业发展趋势。
 
 
3、目标城市产业发展趋势
 
产业园区选址及定位三步曲
在此基础上,我们在实际选址操作中还要遵循七大原则:战略导向原则、规划导向原则、土地节约原则、交通便利原则、依托现有基础设施原则、绿色生态原则、人才集聚原则。对于产业园项目的具体进入评判时还要考虑以下几个因素:项目的定位是否符合当地政府的发展愿景?当地是否有存量土地可供项目发展?当地是否有税收增长的压力?当地产业升级和调整的迫切性如何?当地是否有提升城市形象的意愿?当地政府的财政收入是否可以支撑发展规划?
 
综述之,产业园项目的选址和产业定位是有一套系统的方法论和工具的,好的选址策略和精准的产业定位会给产业园的发展奠定良好的基础,也是成功的开始。格物进化产业运营机构通过16年的实践经验加上对“新科技革命+新消费主义+新产业环境+新文化创新“的认知力量,形成对新型产业园区操盘的理论体系和方法论,为各类转型产业园投资开发的企业提供拿地策划、关键资源导入、产业定位、园区规划、开发策略、投融资设计、招商运营策划等一站式服务。

产业园项目的选址需要进行多角度、多维度的综合考虑,不仅涉及到对产业园投资商经济实力、运营团队专业技术背景、项目融资手段及能力的要求,更涉及到对产业底层逻辑、社会环境、自然条件、政府支持力度、市场供给等诸多外部因素的影响