趋势观察
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专家提示:开发田园综合体时需要注意的几点
趋势观察 2019-12-02 10:43
近年,在城郊拿上百亩、千亩甚至万亩土地,做田园综合体规划开发、休闲农业、乡村旅游、养生养老等大休闲观光类项目的热潮渐起。这些项目往往需要与政府和村集体联系起来。一般来说,政府会要求制定计划,这是有意投资者与政府和村庄集体谈判之间重要的谈判筹码
开发田园综合体需要注意的三点
1田园综合体拿地可能会步入哪些误区?
 
01无址可选也要选
 
有时候,土地并不像普通商品,有充分的选择空间。在选址的过程中,土地往往独此一家,让你别无其他选择。例如,家乡有限的土地资源,而作为开发者,又急切的想去做,以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想,可想而知。
 
02有地就先拿下再说
 
田园综合体,许多人对此并没有深刻的见解,在没有做好充分的休闲农业规划前,就匆匆决定,先拿下再说,到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果很难保障,就存在较大风险。
 
03.跟着感觉走
 
做农业、田园类项目不能跟着感觉走,要了解土地如何开发与利用,还要对未来的发展有远见,尤其是目标客户及将来市场情况的判断,还要有项目与市场的对接手段。唯有具备这些,才不至于陷入误区。
 
2田园综合体用地的五大主要来源
 
01农村集体建设用地
 
指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地,主要包括:乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。
 
02.农民自有住宅、闲置宅基地
 
农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐,闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业,因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。
 
03.四荒地
 
主要包括:依法归我国农民集体使用的“四荒地”,农民集体经济组织所有的“四荒地”。
 
具体指:荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
 
使用期限:“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。
 
04.城乡建设用地增减挂钩
 
指什么:指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。
 
转换方式,具体政策通过制定相应的法规来规范。如:
 
数量上——异地垦地与当地占地面积之比,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍。
 
质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量。
 
异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究,比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。
 
05.其他方式
 
《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出,对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等,允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下,利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。
 
过去,我们通过临时用房、设施农用地、架空建筑、可移动设施等方式,利用政策弹性空间打“擦边球”,为田园综合体项目争取建设可能性,这些方法也曾受政府默许甚至认可,也曾开发出了深受诸多旅游者喜爱的休闲农业产品。
 
然而,在愈发严格的土地管理制度下,未来田园综合体项目在建设开发时,一定要严格按照用地规划拿地用地,才能保证项目真正的可实施性。找准项目用地性质,看好土地利用规划图和土地使用生态红线保护图,通过正规渠道,立项审批申请建设用地,是未来田园综合体项目建设拿地用地的最佳方式。

田园综合体”已经在遍地开花,但在资本逐利中,农业的基础性地位如何体现,农业在整体产业布局中如何发展,如何做好利益平衡,让农民成为真正主体并由此获益,值得思考。“唯美乡村”认为,土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一。按照要求,农民是田园综合体的主体,且农业是产业链中的基础性产业,在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给,成为田园综合体建设的关键,以上是开发田园综合体需要注意的几点。