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产业园区之强者与智者的公平对战擂台
投资热点 2019-12-05 09:22
产业园区、产业地产正处在一个崭新的时代,并正以前所未有的速度与态势回应着时代给予的新机遇,成就着产业聚集与区域发展的新传奇。在产业园区、产业地产阔步前行对的路程中,光鲜与隐疾同在,精彩与迷茫并存。产业与地产如何相生相融?招商与运营如何双管齐下?园区与政府如何并行不悖?经济效益与社会效益怎样统筹兼顾?资产管理与资本经营怎样同步同趋?一系列的难题与瓶颈阻碍在我们面前。
产业园区
 
2019年6月2日黑石斥资187亿美元收购普洛斯位于美国的工业物流仓库,四年间近百亿美元的收益让我们看到了普洛斯强大的工业园区运营能力和产业园区十年磨一剑的强大爆发力。作为曾经的一员,李一幔深知普洛斯如何在工业园区的道路上低调而倔强地行走了二十年。低回报率的工业园区在过去的很长时间被住宅开发商所嗤笑,而当经济增长放缓、市场需求下降等一连串因素出现时,普洛斯早已完成了网格化布局和成熟资产管理体系的建立,拥有并管理了超过7300万平方米的物业组合,管理资产规模达到640亿美元。
 
 
 
产业园区的价值很大程度上取决于运营者的能力,包括布局能力、建设能力、运营能力和资本化的能力。
 
2008年带着对新加坡产业发展模式的好奇和敬意,李一幔离开公务员体系,加入了新加坡经济发展局。她惊喜的发现新加坡国家发展的历程恰是一部产业经济发展的实战教程,她们对眼下产业园区打造的所有困惑几乎都可以从中找到答案:
 
 
 
首要的是定位。
 
李光耀对新加坡最初的定位是“发展成为一个外向型的国际性中心城市”,在过去的50多年,新加坡始终坚守国际化的战略计划,这种精确的定位和对定位的坚守恰恰是产业园区要迈出的第一步。
 
 
 
第二是坚持产业集群的发展理念,并贯穿在整个产业发展过程中。
 
产业集群的选择的原则就是符合自身资源条件和国际发展趋势。产业集群的打造需要具备几个特点:
 
1) 产业集群是不断调整的,新加坡过去的50多年间经历了四次大的产业的升级和转型。
 
2) 产业集群的发展注重强调生态系统的构造。
 
3) 产业升级转型是主动创新的,而不是被动的。当某个产业给人感觉还是上升的状态还有很大发展空间的时候,政府就会提出未来发展的计划并提供平稳过渡的方案。
 
4) 产业格局非常开放,先通过拿来主义形成规模,然后再转向自主创新。
 
第三是明确而极具吸引力的优惠政策。
 
新加坡吸引投资的优惠政策不外乎税赋的减免、科技研发费用的补贴、融资支持等方面,但其实行的单一税制、低税率等所产生吸引力是全球有目共睹的,也收到了立竿见影的效果。
 
 
 
第四是客户至上的理念。
 
新加坡政府大力推行“倾商、安商、富商”的信条,一方面努力营造全球最高效廉洁的政府管理,另一方面为企业提供从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”的细节关怀。
 
第五是产学结合的后续实力打造。
 
新加坡大学和企业全方位结合,非常产业化,将具有雄厚实力的大学、科研机构与产业集群深度交叉,研究型产业和产业化大学的辅助共生成为支撑发展的持续力量。
 
 
 
通过普洛斯和新加坡国家的发展,我们不难总结产业园区发展的几个要素和路径:
 
产业集群的精准定位和动态调整。深入了解片区发展方向,围绕产业引进高品质企业,打造健康的产业链条。
 
与产业发展的高度配合,强有力的政府政策。帮助政府出台最符合产业发展需求的优惠政策,成为政策供给方和需求方的桥梁。另外一方面就是制定最佳的商业优惠政策和激励政策,全方位地调动资源。
 
树立客户至上的理念,需求导向,打造客户需求的空间和环境。留住了客户就留住了发展的强大潜力。做到了别人忽略或不屑的细节就拥有了最大的客户粘性和竞争力。
 
打造产业内核和后续驱动力,注重围绕产业集群对接研发机构和智力团体,构建良性的产业链条和生态环境。
 
注重创新,包括发展模式等,这些顶层的创新会给稳健的产业发展带来快速的增值,如同普洛斯的厚积薄发。
 
提高资产运营管理的能力,金融工具的适时使用能力和成熟产品资本化的能力。当拥有健康的产业体系,产业项目就能够抽离出轻资产运作的能力。
 
足以见得,产业园区是勇敢者的游戏也是智者的游戏。
 
如今西安紧抓“一带一路”建设的黄金机遇,进一步加快“产学研”结合,各项优惠政策不断开放,向建成亚欧合作交流的国际化大都市不断前进。
 
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产业园区作为产业聚集的载体,既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。欢迎关注产业服务平台(CYYY2018)产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。近几年,伴随新兴产业的快速发展和房地产市场的连续低迷,产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠,产业巨擘和地产大佬纷纷抢滩登陆产业地产版图